Ｑuestion．不動産ってなに？
Ａnswer．
民法86条によると、
第八十六条 土地及ヒ其定著物ハ之ヲ不動産トス
２ 此他ノ物ハ総テ之ヲ動産トス
３ 無記名債権ハ之ヲ動産ト看做ス
Ａnswer．
宅建とは「宅地建物」つまり、「住宅、土地および建物」を省略した呼び方です。また、上の問いの答えから不動産とは「土地とその定着物」というものになっています。このため、宅建業と不動産業はまったく同じものであると言って差し支えはありません。
Ａnswer．
これらは、不動産業者として国または都道府県が正式に許可を与えてあるということを示しています。
この免許は、書類を揃えればできる登録と異なり免許のため開業するには審査が必要です。
宅地建物取引業法（宅建業法）３条によると、
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
〜 以下略 〜
となっております。つまり、
となります。別に大臣免許のほうが格が上というわけではありません。当社の場合は長野県知事免許のため、長野県内にしか事務所はありません。しかし、たとえば長野県知事免許を持っている当社が東京の土地を売買することは可能ですので注意してください。
Ｑuestion．「〜免許」と言う言葉の後にカッコつき数字（（５）など）とかあるけどあれは何？
Ａnswer．
このカッコ付数字は免許の更新回数を示しており、当社の場合には「長野県知事免許(5)第3190号」となっています。つまり、当社の場合には過去５回免許の更新を行ったということがわかります。
また、以前は免許期間は３年でしたが、平成７年に改正されて現在は５年となっています。
Ｑuestion．宅地建物取引主任者（取引主任者）って何をする人なの？
Ａnswer．
宅地建物取引主任者は正規の国家資格で、国の定める試験を合格し、かつ実務経験のない人はなれない資格です。
この宅地建物取引主任者とは、宅建業法の１５条に宅地建物取引主任者（取引主任者）は
第十五条 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者（第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。）を置かなければならない。
〜以下略〜
となっており、宅建業を営むためには必ず必要とされる資格のことをいいます。また、この取引主任者は契約の前には必ず立会って重要事項等の説明を行わなければならないと定められています。さらに、この資格者は宅建業に従事する従業員５人に１人はこの資格がなければ業務ができないことになっており、当社の場合には３人の取引主任者が在籍しております。
Ｑuestion．重要事項の説明の時には取引主任者はどういったことを説明するのですか？
Ａnswer．
取引主任者は重要事項の説明は多岐に渡るのでその中での一部を紹介すると次のことを説明します。
このようなことを説明してくれます。
また、取引主任者はこの重要事項の説明の時には必ず取引主任者証を提示して説明しなければならないことになっています（これをしないと１０万円以下の過料になります）。
Ｑuestion．篠原不動産はたくさん団体に所属しているみたいだけど、それぞれ何をする団体なの？
Ａnswer．
現在、当社は４つの団体に所属しています。それぞれの団体の説明をしますと、
・・・全国における不動産業者の業界団体で、制度法律が改正された場合などの情報交換を行っている団体です。
・・・協会加盟員と宅建業に関して取引をした者が有する、その取引により生じた債権を弁済する。取引の苦情解決。取引主任者や宅建業に従事しているまたはしようとしているものに対して研修の実施する。といったことを行っている団体です。
・・・不動産会社はレインズと呼ばれるパソコンやFAXで不動産情報をやり取りしていますが、これらの情報を管理している組織で北海道・東北・北関東・甲信越を管轄している財団です。
これらの団体はすべて国の認可する公益法人です。私達は、これらの団体へ加盟して皆様をサポートしていきます。
Ａnswer．
建ぺい率とは、建物の面積（建築面積）が敷地の面積に対してどれだけまで可能かを表す割合のことを言います。
この建ぺい率の算出方法を公式で表すと、
敷地面積：Ａ、建ぺい率：Ｂ、建築面積：Ｃとおくと、
Ｃ＝Ａ×Ｂ
となります。
たとえば、敷地面積が１００ｍ2で建ぺい率が７０％となっている場合には、公式に当てはめると
Ｃ＝100×0.7より
Ｃ＝70となり、
建築面積は70ｍ2以下でなければなりません。
この建ぺい率ができた理由は、通風、日照の確保、美観・敷地内に緑を確保し、火災が周囲へ延焼するのを防ぐためにあります。
また、容積率とは、
建物の延床面積が敷地面積のどれくらいの割合までが可能かを示す割合のことを言います。
延床面積とは、その建物すべての「床」の面積を合計したものを指します。
建ぺい率と同様に容積率を公式で表すと、
敷地面積：Ｄ、容積率：Ｅ、延床面積：Ｆとおくと、
Ｆ＝Ｄ×Ｅ
となります。
たとえば、敷地面積が１００ｍ2で容積率が２５０％となっている場合には、公式に当てはめると
Ｆ＝１００×２．５より
Ｆ＝２５０となり
延床面積は２５０ｍ2まで可能となります。
この容積率は地域における人口密度を調整するためにあります。
これら建ぺい率と容積率は単独で有効なのではなく、それぞれセットで有効となります。このため、「容積率５００％だから５階建ての家が建つ」ということではないので注意してください。このほか、さまざまな条件がつくので一度当社へご相談されることをお勧めいたします。
Ｑuestion．不動産屋さんの入口に大きな金色の看板があるけどあれは何？
Ａnswer．
ご質問の金看板とは、
のことでしょうか？
この看板は一般に「業者票」と呼ばれており、必ず入口付近のお客様が確認できる場所に設置しなければならない看板です（屋内に設置されていることもあります）。この看板を見ることで宅建業者の業者名・免許証番号・免許の有効期間・事務所の所在地などを確認することができます。取引をされる場合にはこの看板の内容をメモをされることをお勧めいたします。
なお、この看板は必ず金色である必要はないため、耐久性のある別の素材でできている場合もあります。
また、この看板の当社電話番号が違うというご指摘を頂きましたが、代表番号を導入したためであり、写真の番号でも電話は繋がります。
Ｑuestion．賃貸のときの初期費用ってどれくらい必要なの？
Ａnswer．
この例は、あくまでも当社の取り扱い物件でかつ、営業目的物件以外の場合としてお考えください。
必要な費用としては以下のものとして、
これらの計算はあくまでも一般例ですので、この他別途費用がかかる場合があります。詳細については一度、当社へご相談されることをお勧めいたします。
Ｑuestion．第一種低層住居地域、準工業地域etc、その「〜地域」って何？
Ａnswer．
これらは、都市計画法に定められる「用途地域」と呼ばれ、市街化区域（市街地を形成している区域やおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域）に必ず定められているものです。この用途地域には１２種類あり、都市計画法第９条を表にするとそれぞれ次のようになっています（法律の条文には「例」はありません）。
| 種類 | 定義 | 例 |
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。 | ２階建てまでの住宅と店舗併用住宅、小中学校までが建てられる |
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。 | 第一種低層住居専用地域にコンビニ程度の店舗が建てられる |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。 | ３〜５階程度のマンションと病院・大学などが建てられる |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。 | かなり高層マンションも建てられ、1,500平方メートルまでの店舗や事務所も建てられる |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するため定める地域とする。 | 大きな店舗（3000平方メートル以上）は建てられない |
| 第二種住居地域 | 主として住居の環境を保護するため定める地域とする。 | 事務所、店舗が主で住宅が混在する地域 |
| 準住居地域 | 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。 | 自動車関連（修理工場・郊外型店舗）などが多い |
| 近隣商業地域 | 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。 | 郊外の小さな駅周辺で、スーパーの１つ２つあるような地域 |
| 商業地域 | 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。 | 大きな繁華街。住宅、小規模工場は建てられる |
| 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする。 | 環境の悪化をもたらす恐れのない工場などは建てられる |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するため定める地域とする。 | 大きな工場が住居地域内にある場合など （学校、病院、ホテルは建てられない） |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するため定める地域とする。 | コンビナートや大きな工場があるような地域 （住宅、店舗、学校、病院等は建てられない） |
このように、工業専用地域以外では住宅を建てることが可能となっています。ただ、この他の法律・条例などによって建てられるものが制限される場合があります。一度相談されることをお勧めいたします。
Ａnswer．
この「売主」と「仲介」の違いですが、次のような違いがあります。
といった違いがあります。ただし、手数料については必ず「自社物件だから絶対に不要」、「仲介だから必要」となるわけではありませんので物件案内等をよく読み、些細な疑問点であっても売主や仲介を行う不動産屋さんに聞いて十分に注意をしてください。
Ａnswer．
仲介で売買（賃貸も含む）取引を行う場合に発生するのが仲介手数料といいます。ここでは、売買時の手数料のみについて説明をします。| 取引価格 | 手数料率 |
| ２００万円以下 | １００分の５ |
| ２００万円を超え４００万円以下 | １００分の４ |
| ４００万円を超える | １００分の３ |
この計算方法は少々複雑で、次のようになります。
取引金額から２００万円と２００万円と残金に分け、それぞれに１００分の５、１００分の４、１００分の３をかけた金額の和が手数料になります。
例）
取引金額８００万円の場合
８００万−２００万−２００万＝４００万
２００万×（５／１００）＋２００万×（４／１００）＋４００万×（３／１００）＝１０万＋８万＋１２万＝３０万
となり、手数料は３０万円となります。
ただし、実際の取引では次の簡易的な計算方法を用いて計算を行っています。この計算方法でも正しく計算できます。
| 取引額 | 規定手数料 |
| ２００万円以下の場合 | 取引額の５％ |
| ４００万円以下の場合 | 取引額の４％＋２万円 |
| ４００万円を超える場合 | 取引額の３％＋６万円 |
Ａnswer．
建築基準法４２条に
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
〜以下省略〜
となっており、また、建築基準法４３条には
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。次条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
〜以下省略〜
となっています。
つまり、建物は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないと建てられないことになっています。しかし、日本には幅員が４ｍ未満の道は沢山ありその場合には建物をある程度後退しそこを道路との境界線（通常は道路の中心線より水平距離２ｍの線）とすることによって建築を可能にすることがあります（２項道路）。このようなことを「セットバック」と呼びます。
Ｑuestion．１DKとか２LDKってあるけど、どういう意味？
Ａnswer．
まず、それぞれの英文字について説明します。
英文字の前につく数字は部屋数を指します。
これらを組み合わせたものがその家（アパート・マンション）の間取りを表します。
例）「２LDK」の場合
LDK・・・リビングダイニングキッチン
２・・・２部屋
つまり、リビングダイニングキッチンの他に２部屋あると言うことを表します。
株式会社篠原不動産 長野県知事免許(5)第3190号
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